¿Qué pasa con los fondos inmobiliarios?
El Especial WMC
Una de las formas de poseer exposición a las inversiones inmobiliarias es la de participar en un fondo que se haga cargo de esta actividad…
Imagen crédito: Investopedia.org
Reit son las siglas en ingles de Real Estate Investment Trust, o fondo de inversiones inmobiliarias. Hay Reit de capital privado en los que existen condiciones para poder retirar la inversión, y los Reit que cotizan en bolsa como una acción. A pesar de que ambos invierten en un amplio universo de inmuebles, han tenido desempeño muy distintos este año. Los Reit que cotizan públicamente han tenido un desempeño similar al de los grandes índices de acciones americanas, con el índice MSCI UR REIT (índice que lo conforman Reit que cotizan en bolsa) perdiendo -26% en el año. Por otra parte, los Reit de capital privado han tenido un rendimiento positivo de +10% en lo que va de año, más apegado a lo ocurrido con el mercado inmobiliario, pero en ocasiones muy lento en corregir las variaciones de precios. Los Reit públicos tienen alta correlación con el desempeño del mercado en general, mientras que los Reit de capital privado calculan su valor con los precios de mercado de sus activos.
Gráfico 2. REIT´s de Capital Privado: Retiros por trimestre. Fuente: Wall Street Journal..
El fondo Blackstone Real Estate Income Fund (BREIT) señalaba en sus contratos que de haber solicitudes de retiro superiores a 2% en un mes o 5% en un trimestre, ellos tenían la potestad de limitar los retiros de sus inversionistas. (Gráfico 2). El BREIT tiene activos valorados en $69 millardos. Desde hace 6 años este fondo ha rendido 13,1% año sobre año.
Con el incremento de las tasas de interés, las transacciones de inmuebles han bajado de ritmo y en algunas regiones empiezan a bajar de precio, sobretodo la baja demanda de oficinas y la caída en las rentas. Buscando salir antes que los Reit muestren fuertes caídas en sus valores, muchos inversionistas han solicitadola redención sus fondos. Esto no solo ha pasado con BREIT, también pasó CBRE investment management, y Starwood.
Los agresivos incrementos de tasas de interés por parte de la Fed probablemente frenen la inflación. Sin embargo, este objetivo no será conseguido sin crear daños colaterales. Uno de los primeros sectores que sufren las tasas de interés altas es el inmobiliario, con tasas hipotecarias a niveles previos a la crisis inmobiliaria del 2008, este sector empieza a dar muestras de estrés. Las crisis siempre dan unas primeras señales, y tal vez los Reit estén señalando una muestra de lo que vendrá.