Sector inmobiliario y Tasas hipotecarias
El Especial WMC
Gráfica 1: Evolución de el índice CPI X (índice de precios al consumidor excluyendo alimentación y energía), también conocido como Core CPI . En barras moradas se destaca la importante contribución del costo de viviendas y alquileres. Crédito: Bloomberg, composición de WMC
El control de la inflación ha sido el principal objetivo de la política monetaria aplicada por la FED, autoridad del Gobierno de Los Estados Unidos que desde Marzo del 2022 inició un agresivo programa de alzas de tasas de interés. Poco después de esa fecha, los efectos de la política empezaron a sentirse en el comportamiento de algunas variables económicas, y a medida que la inflación cedía, algunos sectores comenzaron a verse más severamente afectados que otros. Así a principios de año, los bancos regionales se vieron en dificultades y varios colapsaron. Ahora es el turno del muy importante Sector Inmobiliario, que ya registra problemas.
La componente de la inflación que con mas celo parece vigilar la FED es la denominada Core CPI (Véase gráfica 1). En ella la principal contribuyente es consistentemente el costo de vivienda y alquileres (barras moradas), seguido de las componentes de servicios de transporte (barras carmesí) y la de servicios de atención médica (barras naranja). Y es que el sector de bienes raíces, viviendas y alquileres es muy significativo dentro de las economías, debido a su gran poder de atracción de bienes y servicios conexos a la industria de la construcción. Para el 2022, el sector de Bienes Raíces, Construcción y Alquileres representó mas del 12,5% del PIB de USA.
Si bien es cierto que los movimientos de las tasas de interés de los fondos de la FED ejercen efectos principalmente sobre los rendimientos de los instrumentos de corto plazo, y que sus efectos se manifiestan rápidamente, a la larga terminan por afectar el rendimiento de otros instrumentos como el 10-Year U.S. Treasury Note pues este es sensible a la percepción que el mercado se haga de la inflación. Y esta nota a su vez se usa como marco de referencia para la fijación de la tasa hipotecaria a 30 años. Pues sucede que esta semana la tasa fija promedio nacional de préstamos hipotecarios residenciales a 30 años alcanzó la cifra de 7,88%, (Véase gráfica 2.1), valor que no se registraba desde Agosto del año 2000.
Gráfica 2.1: Evolución comparativa de: en línea azul, Tasa Fija Promedio Nacional de Préstamos Hipotecarios Residenciales a 30 años. En línea negra, el comportamiento del índice del sector económico de Bienes Raíces del S&P 500.
El comportamiento del sector inmobiliario resulta ser particularmente sensible al comportamiento de las tasas de financiamiento hipotecario, mostrando una notable correlación inversa. Es decir que el rendimiento del sector se ve afectado negativamente ante las alzas de tasas de interés aplicables a los prestamos hipotecarios. (Véase gráfica 2.1)
Gráfica 2.2: Panel izquierdo: Evolución 2006 a 2022 de la contribución porcentual que aporta al Producto Interno Bruto de Los Estados Unidos el sector de bienes raíces, alquileres y leasing. Las sombras grises representan lapsos de recesiones económicas. Fuente U.S. Bureau of Economic Analysis. Panel derecho: Evolución del índice de solicitudes de nuevos prestamos hipotecarios. Fuente: Asociación de la Banca Hipotecaria/Revista FORTUNE
Las altas tasas de interés para préstamos hipotecarios están ejerciendo presiones significativas sobre el mercado, al punto de que como se observa en la gráfica 2.2, panel derecho, la cantidad de solicitudes de hipotecas para fin de septiembre 2023 está a niveles inferiores que los registrados durante la crisis recesiva del 2008, con el agravante de que la oferta de casas nuevas también es muy reducida.
Por el momento no se vislumbran señales que permitan inferir alguna pronta recuperación de este sector de la economia norteamericana, cuya importante contribución al producto interno bruto se puede apreciar en la gráfica 2.2, panel izquierdo.
¿Podría esto ser un factor que dificulte el tan añorado soft landing, para la eventual próxima recesión que los economistas, la FED y el mercado buscan?