Data Center REITs
La irrupción del desarrollo de aplicaciones de Inteligencia Artificial, ha causado impresionantes demandas de servicios de computación en la nube (Cloud Computing), lo que se realiza en los denominados Centros de Procesamiento de Datos (Data Centers), que son instalaciones especializadas para el alojamiento de servidores y otros equipos relacionados con el almacenamiento y procesamiento de datos. De esta manera se evidencia el acelerado crecimiento de un sub-sector inmobiliario especializado en el alojamiento y operación de Data Centers, brindando interesantes oportunidades a los inversionistas con ese apetito de riesgo.
Imagen: logo de las principales REITs y empresas dedicadas al sector inmobiliario que alojan y operan Data Centers en el mundo. Crédito: Logos de las empresas. Composición: WMC
El Especial WMC:
Data Center REITs
Los Real Estate Investment Trusts (REITs) son compañías adecuadas como vehículos de inversión que facilitan la participación en el mercado inmobiliario sin necesidad de adquirir propiedades directamente. Estas empresas poseen, operan o financian bienes inmuebles generadores de ingresos y deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas en forma de dividendos, lo que las convierte en atractivas alternativas para la generación de ingresos en forma pasiva.
Los REITs generan ingresos principalmente a través de alquileres, venta de propiedades, intereses de hipotecas y honorarios por servicios de gestión. Su inclusión en portafolios de inversión proporciona diversificación, generación de ingresos recurrentes y acceso líquido al mercado inmobiliario, aunque también presentan riesgos relacionados con tasas de interés y ciclos económicos. Además, los REITs ofrecen protección contra la inflación, estabilidad en tiempos inciertos y se benefician del crecimiento económico.
Existen diferentes tipos de REITs, como los especializados en oficinas, centros comerciales, edificaciones residenciales, edificaciones industriales, centros de salud y hospitales, y los especializados en el alojamiento y operación de Data Centers (Data Center REITs), que precisamente serán el objeto de análisis en la presente edición de El Especial WMC.). Véase en la gráfica 2.1 la evolución 2004-24 de la capitalización de mercado de los REITs segmentdos por area de especialización.
Gráfica 2.1 :Evolución 2004-24 de la capitalización de mercado de los REITs segmentdos por area de especialización. Fuente: Nareit (Asociación Nacional de empresas REIT de Los Estados Unidos)
Los Data Center REITs: son empresas que construyen, poseen y operan edificaciones con equipamientos especializados para el alojamiento de servidores y otros equipos relacionados con el almacenamiento y procesamiento de datos. Estas instalaciones son fundamentales para el funcionamiento de Internet, el almacenamiento masivo de datos, alojamiento de servicios de computación y muchas otras aplicaciones tecnológicas. Poseen características únicas como:
Alta capacidad eléctrica y redundancia energética: Los data centers requieren acceso a grandes cantidades de energía, sistemas de respaldo (como generadores y baterías) y redundancia para garantizar operatividad sin interrupciones.
Refrigeración avanzada: Dado que los equipos generan mucho calor, las instalaciones están diseñadas con sistemas de enfriamiento especializados para mantener una temperatura operativa óptima.
Seguridad física y virtual: Las propiedades deben tener niveles extremos de seguridad física (acceso biométrico, vigilancia 24/7) y protección contra ciberataques.
Ubicación estratégica: Los centros de datos necesitan ubicarse en áreas con acceso confiable a energía y redes de telecomunicaciones, y deben estar cerca de los usuarios finales para minimizar la latencia.
Adicionalmente, el manejo de un Data Center REIT requiere de una gran experiencia en el área de tecnología.
Crecimiento de los Data Center REITs: La expansión de los Data Centers REITs es una consecuencia directa del auge de tecnologías disruptivas, lo que les otorga un perfil de crecimiento más alto que otros tipos de REITs. Entre las principales tendencias que impulsan este sector se incluyen: adopción de los servicios de computación en la nube (Cloud Computing), , despliegue de redes 5G, crecimiento de la Internet de las Cosas (IoT) y por supuesto, la explosión del big data y la inteligencia artificial. La irrefrenable demanda de servicios en la nube está impulsando un crecimiento exponencial en la construcción y expansión de centros de datos. Se estima que para el año 2032 el mercado global de servicios en la nube superará los 2.300 millardos de dólares, lo que representa un incremento anualizado de 16% desde los niveles actuales. Para capturar este potencial, los proveedores de servicios en la nube están aumentando el gasto de capital (capex), impulsando la demanda de centros de datos. Según datos de consenso, Microsoft podría aumentar el capex en un 40% en el año fiscal 2025 y en un 9% en 2026. Amazon podría aumentar el capex en un 43% en 2025 y en un 14% en 2026, mientras que el de Alphabet podría aumentar en un 60% y en un 12% en estos años. Este auge genera un enorme potencial para el crecimiento de los Data Center REITs (Véase gráfica 2.2)
Gráfica 2.2. Evolución desde el 2022 y proyecciones al 2032 de la demanda de servicios de computación en la nube (Cloud Computing), en sus tres principales componentes: servicios de infraestructura o Data Centers, columna morado oscura; servicios de diseño y mantenimiento de Software, columna morado claro; y servicios de plataforma de alojamiento, columna violeta. Fuente: Cisco's Global Cloud / market.us
Características del Modelo de Negocio: Este muy particular modelo de negocio brinda considerables oportunidades y desafíos:
Los clientes de los Data Center REITs suelen ser grandes empresas tecnológicas. Estos contratos son generalmente a largo plazo, lo que proporciona flujos de ingresos estables y previsibles. Además, la naturaleza crítica de los servicios ofrecidos hace que la rotación de clientes sea baja.
Construir y mantener un centro de datos requiere una inversión significativa. Los Data Center REITs necesitan asegurar no solo el espacio físico, sino también la conectividad a redes de fibra óptica, sistemas de energía redundante y medidas de seguridad cibernética. Esta infraestructura especializada representa una barrera de entrada alta para nuevos competidores.
Muchos Data Center REITs operan centros de datos en múltiples ubicaciones geográficas, lo que les permite atender a una clientela global y diversificar el riesgo asociado con eventos locales o regionales. Por ejemplo, los centros de datos suelen estar ubicados cerca de grandes centros urbanos o zonas con alta demanda de conectividad.
El mantenimiento de centros de datos es costoso debido a la necesidad de sistemas avanzados de refrigeración, energía y seguridad. Además, los costos de energía eléctrica pueden ser significativos, especialmente con el aumento de los precios de la energía a nivel global.
Principales Data Center REITs Algunos de los actores más destacados en el sector de los Data Center REITs incluyen:
Equinix (EQIX): Operando más de 260 mega-ubicaciones, es el líder global en centros de datos, con una presencia significativa en 73 paises. Cuenta con más de 10.000 clientes entre quienes figuran 310 de las compañías más grandes del Fortune 500.
Digital Realty Trust (DLR): Ofrece una amplia gama de soluciones en sus más de 300 centros de datos ubicados en más de 25 países.
A los antes mencionados, se pueden agregar los siguientes operadores de data centers, que fueron adquiridos en el pasado reciente por grandes fondos de inversiones:CyrusOne (CONE): Adquirido por KKR & Co en Marzo del 2022. Se especializa en soluciones de centros de datos a gran escala. Opera más de 50 mega-centros de datos en el mundo.
QTS Realty Trust (QTS): Adquirido por Blackstone Inc. en Septiembre de 2021 por US $ 10 mil millones. Se enfoca en soluciones híbridas de centros de datos, que combinan instalaciones físicas con servicios en la nube. Opera más de 60 datacenters ubicados en su mayoría en EEUU.
La gráfica 2.3 muestra la revalorización relativa de los principales REITs y de los índices del sector comparado al índice S&P 500
Gráfica 2.3. Evolución 2014-24 de la revalorización relativa de: REIT Equinix (EQIX), línea verde oscuro; Digital Realty Trust (DLR), linea naranja; Índice NAREIT (indice general de todos los REITs en USA), línea morada; Indíce NAREIT Data Centers, línea verde oliva; Índice S&P 500, línea negra. Fuente: Bloomberg. Composición WMC.
Los Data Center REITs representan una clase de activos única que combina los beneficios tradicionales de los REITs con el crecimiento acelerado del sector tecnológico. Su papel crítico en la economía digital los convierte en una alternativa para inversionistas que buscan diversificarse y beneficiarse de las necesidades de infraestructura derivadas de las tendencias tecnológicas a largo plazo.